Η έλλειψη κατοικιών στην Ηνωμένες Πολιτείες έχει μια σκληρή αλήθεια στον πυρήνα της: όσοι τις έχουν περισσότερο ανάγκη είναι και οι λιγότερο πιθανό να τις βρουν. Τα χαμηλού κόστους ενοικιαζόμενα ακίνητα εξαφανίζονται από τον κύκλο ανάπτυξης, την ίδια στιγμή που η ζήτηση γι’ αυτά αυξάνεται.
Ο λόγος βρίσκεται στα οικονομικά της κατασκευής. Το κόστος εργασίας αυξάνεται σταθερά, ενώ η παραγωγικότητα στον κλάδο παραμένει στάσιμη. Αντιμέτωποι με αυτή την πραγματικότητα, οι κατασκευαστές στρέφονται όλο και περισσότερο στην κατασκευή πολυτελών κατοικιών αντί για προσιτή στέγη. Αν οι ΗΠΑ θέλουν να αντιμετωπίσουν σοβαρά το πρόβλημα, πρέπει να εξετάσουν δύο βασικά ζητήματα: το κόστος εργασίας και την αδυναμία βελτίωσης της παραγωγικότητας στην κατασκευή.
Η ανάγκη για προσιτή κατοικία σπάνια υπήρξε μεγαλύτερη. Περίπου το ένα τρίτο των αμερικανικών νοικοκυριών θεωρούνται “επιβαρυμένα από το κόστος στέγασης”, δηλαδή δαπανούν πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για κατοικία. Μεταξύ των ενοικιαστών, το ποσοστό πλησιάζει το μισό. Θα περίμενε κανείς ότι η αγορά θα ανταποκρινόταν σε αυτή τη ζήτηση με περισσότερη προσιτή προσφορά. Αντίθετα, συνέβη το αντίθετο.
Τα τελευταία 25 χρόνια, το μερίδιο κατασκευής πολυτελών διαμερισμάτων (“Class A”) αυξήθηκε κατά 18 ποσοστιαίες μονάδες και πλέον αντιστοιχεί σε πάνω από το μισό των νέων πολυκατοικιών. Αντίστοιχα, μειώθηκε το μερίδιο πιο οικονομικών κατοικιών με λιγότερες παροχές.
Γιατί συμβαίνει αυτό; Κυρίως επειδή οι κατασκευαστές δεν μπορούν να χτίσουν αρκετά φθηνά ώστε να εξυπηρετήσουν ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος. Η νέα κατασκευή κατοικιών με ενοίκιο κάτω των $1.000 τον μήνα είναι σχεδόν αδύνατη, με αποτέλεσμα να χαθούν 7 εκατομμύρια τέτοιες κατοικίες μεταξύ 2013 και 2023.
Την ίδια στιγμή, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται, ενώ η συνολική προσφορά νέων κατοικιών παραμένει σχεδόν στάσιμη - η Αμερική χτίζει περίπου στα επίπεδα της δεκαετίας του 1980. Κάτι δομικό εμποδίζει την αγορά να ανταποκριθεί στη ζήτηση, και αυτό - περισσότερο από τη χωροταξία ή τα επιτόκια - είναι το κόστος εργασίας.
Η εργασία είναι καθοριστική λόγω αυτού που οι οικονομολόγοι αποκαλούν “φαινόμενο Baumol” ή “ασθένεια κόστους Baumol” (Baumol’s cost disease): σε κλάδους όπου η παραγωγικότητα δεν αυξάνεται, το κόστος ανεβαίνει ούτως ή άλλως, επειδή οι εργαζόμενοι πρέπει να αμείβονται ανταγωνιστικά. Μια εταιρεία λογισμικού μπορεί να διπλασιάσει την παραγωγή της με το ίδιο προσωπικό. Αντίθετα, ένα συνεργείο οικοδομής σήμερα χρειάζεται περίπου τα ίδια εργατικά χέρια και χρόνο όπως και το 1975. Ωστόσο, οι μισθοί πρέπει να συμβαδίζουν με την υπόλοιπη οικονομία. Η κατασκευαστική βιομηχανία λειτουργεί υπό αυτή τη συνθήκη εδώ και δεκαετίες.
Κατά την ίδια περίοδο, η παραγωγικότητα στην κατασκευή στις ΗΠΑ παρέμεινε στάσιμη ή μειώθηκε, ενώ στην υπόλοιπη οικονομία αυξήθηκε σημαντικά. Παράλληλα, η εργασία αντιστοιχεί περίπου στο 50% του κόστους κατασκευής - ποσοστό αμετάβλητο από το 1945 και πολύ υψηλότερο από άλλους κλάδους, όπως η εστίαση (30%) ή η αυτοκινητοβιομηχανία (10%). Όλα αυτά οδηγούν σε αυξημένο κόστος κατασκευής.
Αυτή η δυναμική επηρεάζει άμεσα το τι κατασκευάζεται. Όταν τα πάγια κόστη αυξάνονται, οι κατασκευαστές στρέφονται σε έργα που μπορούν να τα καλύψουν - δηλαδή πιο ακριβά ακίνητα. Η προσιτή κατοικία γίνεται δύσκολο να χρηματοδοτηθεί. Έτσι, νέες οικονομικές κατοικίες σχεδόν δεν κατασκευάζονται· αντίθετα, οι παλαιότερες κατοικίες γίνονται πιο προσιτές με την πάροδο του χρόνου.
Η πιο άμεση λύση αφορά τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση εργασίας. Ο κατασκευαστικός τομέας εξαρτάται ήδη σε μεγάλο βαθμό από μετανάστες εργαζομένους και αντιμετωπίζει σοβαρές ελλείψεις προσωπικού, που επιδεινώθηκαν από την αυστηρή μεταναστευτική πολιτική της κυβέρνησης Donald Trump. Μια πιθανή λύση είναι η αύξηση των προσωρινών αδειών εργασίας για την κάλυψη αναγκών. Αυτό θα μείωνε την έλλειψη εργατικού δυναμικού και την πίεση στους μισθούς.
Η απλοποίηση των επαγγελματικών αδειών μεταξύ πολιτειών θα επέτρεπε στους εργαζομένους να μετακινούνται όπου υπάρχει ζήτηση. Επίσης, η κατάργηση νόμων που επιβάλλουν υψηλές αμοιβές σε έργα με δημόσια χρηματοδότηση θα μείωνε άμεσα το κόστος κατασκευής.
Μακροπρόθεσμα, απαιτείται αύξηση της παραγωγικότητας. Η προκατασκευασμένη και βιομηχανική κατασκευή μεταφέρει την εργασία σε ελεγχόμενα περιβάλλοντα, μειώνοντας το κόστος και αυξάνοντας την αποδοτικότητα. Η Ιαπωνία, για παράδειγμα, διατηρεί χαμηλότερο κόστος κατασκευής παρά τους υψηλούς μισθούς, χάρη στη χρήση τέτοιων μεθόδων.
Στις ΗΠΑ, οι κανονισμοί εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν αυτές τις τεχνικές ως εξαίρεση. Η μετάβαση σε πιο ευέλικτα πρότυπα θα μπορούσε να ενισχύσει την καινοτομία και να καλύψει το χάσμα παραγωγικότητας.
Το πρόβλημα της στέγασης δεν είναι απλώς ζήτημα ποσότητας, αλλά του είδους των κατοικιών που κατασκευάζονται. Όσο δεν αντιμετωπίζονται οι οικονομικοί λόγοι που καθιστούν την προσιτή κατοικία μη κερδοφόρα, η αγορά θα συνεχίσει να παράγει κατοικίες εκεί όπου δεν χρειάζονται - και να αποτυγχάνει εκεί όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ανάγκη.
Add comment
Comments