Ανοίγουμε τον φάκελο "στεγαστικό": Πόσο ακριβά έγιναν πραγματικά τα σπίτια στην Ευρώπη; Έξι διαφορετικοί «χάρακες» δίνουν έξι διαφορετικές απαντήσεις

Ένας αριθμός 145 σημαίνει ότι η κατοικία έχει ανατιμηθεί κατά 45% έναντι του συγκεκριμένου benchmark. Ένας αριθμός 61 σημαίνει ότι έχει χάσει 39% της σχετικής αξίας της απέναντί του. Και ήδη φαίνεται το παράδοξο: Στην Ελλάδα το ίδιο σπίτι είναι 45% ακριβότερο έναντι του δείκτη τιμών καταναλωτή, 57% ακριβότερο έναντι των ενοικίων, 19% ακριβότερο έναντι του εισοδήματος – αλλά 39% φθηνότερο έναντι του χρυσού.

1. Σε ευρώ τα σπίτια έγιναν πράγματι πολύ ακριβότερα

Η Eurostat επιβεβαιώνει τη γενική εικόνα: μεταξύ 2015 και Q4 2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από τα ενοίκια στις 25 από τις 26 χώρες για τις οποίες υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία. Στην Ελλάδα η άνοδος συνεχίστηκε και το 2025. Η Τράπεζα της Ελλάδος υπολογίζει μέση ετήσια αύξηση των τιμών διαμερισμάτων κατά 7,8%, μετά από 9,1% το 2024. Αλλά αυτή είναι μόνο η πρώτη μέτρηση.

2. Μήπως ήταν απλώς πληθωρισμός;

Για να το ελέγξουμε, διαιρούμε το Δείκτη τιμών κατοικιών με τον δείκτη τιμών καταναλωτή.

Η απλή θεωρία ότι "τα σπίτια δεν ακρίβυναν, απλώς υποτιμήθηκε το χρήμα" δεν αρκεί. Στην Πορτογαλία η κατοικία υπερδιπλασίασε την αξία της ακόμη και μετά τον πληθωρισμό. Στην Ελλάδα έγινε περίπου 45% ακριβότερη σε πραγματικούς καταναλωτικούς όρους. Αλλά η Ιταλία μάς δίνει το αντίθετο αποτέλεσμα: +16% σε ευρώ, αλλά −6,5% μετά τον πληθωρισμό. Αυτό είναι το πρώτο μεγάλο μάθημα της μελέτης: ονομαστική αύξηση και πραγματική ανατίμηση δεν είναι το ίδιο πράγμα.

3. Τα σπίτια έτρεξαν πολύ περισσότερο από τα ενοίκια

Εάν η αύξηση της αξίας του ακινήτου αντανακλούσε αντίστοιχη αύξηση του εισοδήματος που παράγει, θα περιμέναμε τιμές ακινήτων και ενοίκια να κινούνται περίπου μαζί. Δεν συνέβη αυτό.

Η Πορτογαλία σχεδόν διπλασίασε τη σχέση τιμή κατοικίας/ενοίκιο. Στην Ελλάδα η τιμή αγοράς αυξήθηκε περίπου 57% περισσότερο από το ενοίκιο. Η Ιταλία βρίσκεται σχεδόν ακριβώς εκεί όπου ξεκίνησε.

4. Τι σημαίνει αυτό για την απόδοση του ακινήτου;

Κάνουμε ένα τυποποιημένο υποθετικό σενάριο σύγκρισης. Υποθέτουμε ότι κάθε χώρα ξεκινά το 2015 από κοινή μικτή απόδοση ενοικίου 5%. Δεν υποστηρίζουμε ότι το 5% ήταν το πραγματικό yield κάθε αγοράς. Το χρησιμοποιούμε αποκλειστικά ως κοινό δείκτη αναφοράς.

Αυτό δεν είναι πίνακας πραγματικών αποδόσεων των ενοικίων. Είναι ένας τρόπος να δούμε πόσο άλλαξε η σχέση ενοικίου προς την τιμή της κατοικίας. Και δείχνει ότι σε Πορτογαλία, Ολλανδία, Ελλάδα και Ισπανία υπήρξε μεγάλη επέκταση της αποτίμησης του ίδιου της ίδιας της κατοικίας.

5. Ο σημαντικότερος κοινωνικός χάρακας: εισόδημα

Η σχέση τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα αλλάζει ξανά την εικόνα.

Η Πολωνία είναι ίσως η πιο διδακτική περίπτωση. Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 117%. Κι όμως ο δείκτης Τιμή κατοικίας προς εισόδημα, βρίσκεται περίπου εκεί όπου ήταν το 2015. Η αύξηση των εισοδημάτων απορρόφησε σχεδόν ολόκληρη την αύξηση των τιμών κατοικίας. Στην Ελλάδα δεν συνέβη το ίδιο. Ο δείκτης αυξήθηκε περίπου 19%.

6. Στην Ελλάδα η προσιτότητα της κατοικίας έχει και δεύτερη, πολύ σκληρότερη διάσταση

Ο δείκτης Τιμή κατοικίας προς εισόδημα δεν είναι το ίδιο πράγμα με το βάρος το κόστους απόκτησης κατοικίας. Το 2025 το 26,4% του ελληνικού πληθυσμού ζούσε σε νοικοκυριά στα οποία το συνολικό κόστος στέγασης ξεπερνούσε το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στην ΕΕ το αντίστοιχο ποσοστό ήταν μόλις 7,7%. Και το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσο όρο περίπου 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους στη στέγαση, έναντι 19% στην ΕΕ. Άρα πρέπει να διαχωρίζουμε: πόσο ακριβό είναι να αγοράσεις ένα σπίτι από: πόσο επιβαρυντικό είναι συνολικά να στεγαστείς.

7. Μήπως απλώς έγινε πολύ ακριβότερο να χτίσεις;

Το audit εδώ έφερε τη σημαντικότερη διόρθωση της μελέτης. Χρησιμοποιούμε πλέον αποκλειστικά την ίδια επίσημη σειρά της Eurostat για όλες τις χώρες: producer prices for construction of new residential buildings. Στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 48,2% από το 2015 έως το 2025.

Η σύγκριση Ελλάδας–Γερμανίας είναι εξαιρετική. Στη Γερμανία το κόστος κατασκευης αυξήθηκε περισσότερο από την τιμή της κατοικίας. Στην Ελλάδα η κατοικία αυξήθηκε πολύ περισσότερο από το κόστος. Επομένως: το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν μπορεί από μόνο του να εξηγήσει την ελληνική άνοδο. Και υπάρχει ένας προφανής λόγος. Δεν αγοράζουμε μόνο τσιμέντο, σίδερο και εργασία. Αγοράζουμε κτίσμα, γη και τοποθεσία.

8. Έκτος χάρακας: χρυσός

Εδώ η εικόνα αντιστρέφεται. Για τις χώρες του ευρώ, ο χρυσός αυξήθηκε περίπου 191% σε ευρώ μεταξύ των ετήσιων μέσων όρων  2015 και 2025. Για την Πολωνία και τη Σουηδία χρησιμοποιούμε χρυσό σε PLN και SEK αντίστοιχα, ώστε η σύγκριση να γίνεται στην τοπική νομισματική μονάδα.

Το αποτέλεσμα είναι εντυπωσιακό: Καμία από τις 12 αγορές κατοικίας δεν ξεπέρασε τον χρυσό σε όρους τιμής και μόνο. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο χρυσός είναι "ο πραγματικός πληθωρισμός". Ο χρυσός είναι financial/monetary asset, η τιμή του οποίου επηρεάζεται από πραγματικά επιτόκια, συναλλαγματικές ισοτιμίες, επενδυτική ζήτηση, γεωπολιτικό κίνδυνο, ETF flows και αγορές κεντρικών τραπεζών. Άρα το Τιμή κατοικίας/Χρυσό απαντά σε μία διαφορετική ερώτηση: Πόση αγοραστική δύναμη αποθηκευμένη σε χρυσό χρειάζεται σήμερα για να αγοράσουμε την ίδια κατοικία;

9. Ο χρυσός όμως δεν πληρώνει ενοίκιο

Η σύγκριση Τιμής κατοικίας/Τιμή χρυσού δεν είναι πλήρης επενδυτική σύγκριση. Το ενοικιαζόμενο ακίνητο παράγει ροές εισοδήματος. Γι' αυτό χρησιμοποιούμε και δεύτερο τυποποιημένο πείραμα: 

• Αρχική αξία ακινήτου: 100
• Αρχική μικτή απόδοση: 5%
• Τα ενοίκια ακολουθούν τον επίσημο δείκτη ενοικίων.
• Δεν χρησιμοποιούμε δανεισμό και δεν επανεπενδύουμε τα ενοίκια.

Η Πορτογαλία δείχνει γιατί η διάκριση έχει σημασία. Σε όρους τιμής και μόνο χάνει από τον χρυσό. Με τα ενοίκια όμως μπορεί να τον προσεγγίσει ή και να τον ξεπεράσει στο συγκεκριμένο τυποποιημένο μικτό σενάριο. Στην Ελλάδα η προσθήκη των ενοικίων βελτιώνει αισθητά την εικόνα του ιδιοκτήτη, αλλά δεν εξαφανίζει τη μεγάλη διαφορά έναντι του χρυσού. 

10. Το πείραμα των 100 τετραγωνικών

Υπάρχει ένας πολύ πιο διαισθητικός τρόπος να δούμε το αποτέλεσμα. Ας υποθέσουμε ότι το 2015 διαθέτουμε αρκετό πλούτο για 100 τ.μ. κατοικίας.

Στην Ελλάδα, λοιπόν ο απλός αποταμιευτής από 100 τ.μ. το 2015 σήμερα αγοράζει 56 τ.μ. Ο αποταμιευτής που εξασφαλίζει απόδοση ίση με τον πληθωρισμός από 100 τ.μ. το 2015, σήμερα αγοράζει 69 τ.μ. Αυτός που επένδυσει σε χρυσό, από 100 τ.μ. το 2015 σήμερα αγοράζει περίπου 163 τ.μ. Και τώρα φτάνουμε στο σημείο όπου η ευρωπαϊκή σύγκριση δεν αρκεί πλέον.

Γιατί η Ελλάδα χρειάζεται διαφορετικό χρονικό φακό.

ΕΛΛΑΔΑ: Η ΜΕΓΑΛΗ ΕΙΚΟΝΑ

11. Το 2015 δεν αρκεί για να καταλάβουμε την ελληνική αγορά

Η Ελλάδα δεν μπήκε στη δεκαετία του 2010 με μια φυσιολογική αγορά κατοικίας. Μπήκε στη μεγαλύτερη οικονομική κρίση της μεταπολεμικής ιστορίας της. Η κατάρρευση εισοδήματος συνοδεύτηκε από εκτίναξη της ανεργίας, πιστωτική ασφυξία, μη εξυπηρετούμενα δάνεια και ουσιαστική κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας. Οι τιμές των κατοικιών είχαν ήδη αρχίσει να υποχωρούν μετά την κορυφή του 2008. Επομένως η μεταγενέστερη άνοδος δεν ξεκίνησε από μια φυσιολογική ισορροπία. Ξεκίνησε από μια κατάρρρευση των τιμών.

Γι' αυτό χρειάζονται τρεις διαφορετικοί χρονικοί φακοί.

12. Σε ορίζοντα 15 ετών η εικόνα αλλάζει

Στη μακροχρόνια ελληνική σειρά που χρησιμοποιούμε, η μεγάλη άνοδος των τελευταίων ετών ακολουθεί την προηγούμενη κατάρρευση.

Αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό για την ερμηνεία. Είναι απολύτως σωστό να πούμε ότι: "οι ελληνικές τιμές κατοικιών εκτοξεύθηκαν τα τελευταία χρόνια". Αλλά είναι επίσης σωστό να πούμε ότι "σε ορίζοντα περίπου 15 ετών η συνολική πραγματική ανατίμηση είναι πολύ μικρότερη". Η διαφορά βρίσκεται στο σημείο εκκίνησης.

13. Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η ιστορία των ενοικίων

Η Eurostat δίνει εδώ ένα εξαιρετικά ισχυρό στοιχείο.

• Στο Q1 2025 τα ελληνικά ενοίκια βρίσκονταν ακόμη 11% χαμηλότερα από το 2010.
• Στο Q2 2025 εξακολουθούσαν να βρίσκονται 9% χαμηλότερα.

Και η Ελλάδα ήταν η μοναδική χώρα της ΕΕ όπου συνέβαινε αυτό. Άρα η ελληνική ιστορία δεν είναι 15 χρόνια συνεχούς ανόδου των ενοικίων. Είναι: κατάρρευση → μακρά στασιμότητα → ισχυρή ανάκαμψη.

Το σημερινό πρόβλημα των ενοικίων είναι πραγματικό. Αλλά η ιστορική διαδρομή είναι πολύ διαφορετική από εκείνη που υπονοεί μια απλή φωτογραφία του 2025. 

14. Το 2017 είναι ίσως το πραγματικό ελληνικό σημείο καμπής

Η Τράπεζα της Ελλάδος δείχνει πόσο βαθιά είχε πέσει η αγορά. Στο Q2 2017 ο εθνικός δείκτης διαμερισμάτων ήταν μόλις 59,0 με βάση 2007=100. Στην Αθήνα ήταν 56,2 και στη Θεσσαλονίκη 54,5. Από εκεί ξεκινά ουσιαστικά η νέα φάση. Και η ανάκαμψη δεν ήταν ίδια παντού.

15. Η Ελλάδα δεν είναι μία αγορά κατοικίας

Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη ανέκαμψαν πολύ πιο γρήγορα από την υπόλοιπη χώρα.

Τα ακριβή ποσοστά εξαρτώνται από το αν χρησιμοποιούμε ετήσιους μέσους όρους ή συγκεκριμένο τρίμηνο ως αφετηρία. Το συμπέρασμα όμως δεν αλλάζει: Αθήνα και Θεσσαλονίκη προηγήθηκαν έντονα στην ανάκαμψη. Η ΤτΕ επιβεβαιώνει επίσης ότι οι περιφερειακές αποκλίσεις συνεχίζονται: στο Q4 2025 οι ετήσιες αυξήσεις ήταν 5,9% στην Αθήνα, 8,0% στη Θεσσαλονίκη, 10,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,6% στις λοιπές περιοχές.

Το ευρώ είναι το ίδιο. Η ΕΚΤ είναι η ίδια. Ο εθνικός πληθωρισμός είναι σε μεγάλο βαθμό κοινός. Κι όμως οι περιοχές αποκλίνουν. Άρα η γενική νομισματική εξήγηση δεν αρκεί.

16. Το ξένο κεφάλαιο εμφανίζεται ακριβώς όταν αρχίζει η ανάκαμψη

Η χρονική ακολουθία είναι εντυπωσιακή. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι οι επενδύσεις από το εξωτερικό σε ελληνικά ακίνητα αυξήθηκαν +86,5% το 2017 και +172,1% το 2018. Το 2018 οι εισροές έφτασαν περίπου τα €1,1 δισ. Το 2019 έφτασαν περίπου τα €1,45 δισ. Η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος απέδιδε τότε την ισχυρή αύξηση μεταξύ άλλων στην επιτυχία της Golden Visa και στην ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυρίως στην Αθήνα και στις τουριστικές περιοχές.

Και η ξένη ζήτηση παρέμεινε ισχυρή πολύ αργότερα.

Η χρονική σύμπτωση δεν αποδεικνύει ότι η ξένη ζήτηση "προκάλεσε" συγκεκριμένο ποσοστό της ανόδου. Αλλά αποδεικνύει κάτι σημαντικότερο για την κατανόηση της αγοράς: ένας νέος αγοραστής με εισόδημα που δεν καθορίζεται από τον ελληνικό μισθό μπήκε δυναμικά στην αγορά ακριβώς όταν αυτή έβγαινε από την κρίση.

17. Golden Visa: σημαντική, αλλά όχι όλη η ιστορία

Η Golden Visa έγινε το πιο ορατό σύμβολο της διεθνοποίησης της ελληνικής αγοράς. Το 2024 οι αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος, εγκεκριμένες και εκκρεμείς μαζί, έφτασαν τις 9.381, έναντι 8.426 το 2023. Αλλά η ξένη ζήτηση δεν ταυτίζεται με την Golden Visa. Η ξένη ζήτηση περιλαμβάνει επίσης δεύτερη κατοικία, συνταξιοδότηση, μεταφορά τόπου κατοικίας, τουριστική εκμετάλλευση, επενδυτικές αγορές και βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις.

Η Golden Visa είναι ένας από τους μηχανισμούς. Δεν είναι ολόκληρη η εξήγηση.

18. Airbnb: το εθνικό ποσοστό κρύβει το τοπικό πρόβλημα

Εδώ πλέον έχουμε και πολύ ισχυρότερο εμπειρικό υλικό. Το ΔΝΤ υπολογίζει ότι τα καταχωρημένα ακίνητα στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 240% μεταξύ 2017 και 2024, από λιγότερα από 100.000 σε περισσότερα από 230.000. Αντιστοιχούν περίπου στο 3,5% του συνολικού κτιριακού αποθέματος, αλλά η κατανομή τους είναι εξαιρετικά άνιση, με συγκέντρωση σε τουριστικά νησιά, κεντρική Αθήνα και Πειραιά. Το ΔΝΤ βρίσκει επίσης ότι υψηλότερη ένταση home-sharing συνδέεται με υψηλότερες τιμές, ιδιαίτερα σε περιοχές χαμηλής ιδιοκατοίκησης.

Αυτό λύνει ένα φαινομενικό παράδοξο. Το 3,5% του εθνικού αππθέματος μπορεί να φαίνεται μικρό. Αλλά δεν είναι αυτός ο σωστός παρανομαστής για μια συγκεκριμένη γειτονιά. Το οικονομικά σημαντικό ερώτημα είναι: Τι ποσοστό του πραγματικά διαθέσιμου αποθέματος μιας περιοχής έχει μετακινηθεί προς τη βραχυχρόνια μίσθωση;

Μια ακαδημαϊκή μελέτη του 2025 για την Αθήνα χρησιμοποίησε 8.005 κατοικίες προς πώληση και 13.257 Airbnb listings. Βρήκε θετική χωρική σχέση μεταξύ της έντασης Airbnb και των τιμών κατοικίας, με ισχυρή συγκέντρωση των STR γύρω από την Ακρόπολη και το ιστορικό κέντρο. Πρόκειται για στατιστική συσχέτιση και όχι απόδειξη ότι το Airbnb προκαλεί μόνο του την άνοδο των τιμών.

19. «Μα υπάρχουν τόσα κενά σπίτια»

Εδώ βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα ελληνικά παράδοξα. Μπορεί μια αγορά να έχει ταυτόχρονα πολλά κενά σπίτια και έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας. Γιατί: Το φυσικό κτιριακό απόθεμα δεν ταυτίζεται  με την αναγκαία απαιτούμενη προσφορά κατοικιών.

Άρα κενή κατοικία δεν συναπάγεται διαθέσμη κατοικία. Το ΔΝΤ καταλήγει μάλιστα ότι τα STR αντιστοιχούν περίπου στο 29% του αριθμού των κατοικιών που ταξινομούνται ως κενές κατοικίες σε εθνικό επίπεδο, αν και οι δύο κατηγορίες δεν πρέπει να θεωρηθούν απλοϊκά ως ταυτόσημες μονάδες προσφοράς.

20. Και δεν ήταν η αύξηση του πληθυσμού που εξήγησε την Αθήνα

Η Απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ δίνει ένα ακόμη ενδιαφέρον αποτέλεσμα. Ο μόνιμος πληθυσμός της Αττικής ήταν 3.828.434 το 2011 και 3.814.064 το 2021. Δηλαδή μειώθηκε κατά περίπου: 0,4%. Άρα η τεράστια αύξηση των τιμών στην Αττική δεν μπορεί να εξηγηθεί απλώς με τη φράση "ήρθαν περισσότεροι μόνιμοι κάτοικοι". Πρέπει να εξετάσουμε επίσης τη δομή των νοικοκυριών, την τουριστική χρήση, τις δεύτερες κατοικίες, τους ξένους αγοραστές, την επενδυτική ζήτηση και - κυρίως - πού ακριβώς συγκεντρώνεται αυτή η ζήτηση.

21. Η γη είναι ο παράγοντας που δεν μπορείς να κατασκευάσεις

Εδώ βρίσκεται ένα από τα κλειδιά της ελληνικής περίπτωσης. Μπορούμε να κατασκευάσουμε περισσότερα κτίρια. Δεν μπορούμε να δημιουργήσουμε απεριόριστη: 

• παραλιακή Αθήνα,
• ιστορικό κέντρο,
• νότια προάστια,
• βόρεια προάστια,
• κεντρική Θεσσαλονίκη

ή:

• δημοφιλή νησιά.

Η κατοικία είναι κτίσμα + γη + τοποθεσία. Και αυτό εξηγεί γιατί μπορούμε να έχουμε τιμή κατοικιών +78% ενώ το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών +17,3%. Η διαφορά δεν αποδεικνύει ότι ολόκληρο το υπόλοιπο είναι "τιμή γης". Δείχνει όμως καθαρά ότι η αύξηση του κόστους κατασκευής δεν αρκεί για να εξηγήσει την ανατίμηση του τελικού asset.

22. Η προσφορά χρειάζεται χρόνια για να αντιδράσει

Η ελληνική κρίση κατέστρεψε όχι μόνο τη ζήτηση αλλά και την οικοδομή. Όταν η ζήτηση επέστρεψε, η προσφορά δεν μπορούσε να αντιδράσει μέσα σε μερικούς μήνες. Η διαδικασία είναι: Η ζήτηση αυξάνει τις τιμές, το κίνητρο των κατασκευαστών, την αύξηση σε νέες άδειες, την αύξηση της σχετικής χρηματοδότησης, τις νέες κατασκευές, άρα τη νέα προσφορά. Και μπορεί να χρειαστούν χρόνια.

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι ακόμη το 2024 η επένδυση σε κατασκευή κατοικιών παρέμενε χαμηλή, περίπου 2,4% του ΑΕΠ, παρά την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Αυτό βοηθά να καταλάβουμε πώς η ζήτηση μπορούσε να ανακάμψει πολύ ταχύτερα από την προσφορά.

23. Το ελληνικό rent catch-up έχει όμως ένα όριο

Οι τιμές κατοικιών ανέκαμψαν πολύ νωρίτερα και πολύ περισσότερο από τα ενοίκια. Τώρα τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα. Αλλά δεν υπάρχει οικονομικός νόμος που λέει ότι πρέπει οπωσδήποτε να επιστρέψουν την απόδοση των ενοικίων στο 5%. Υπάρχει ένα πολύ σημαντικό όριο: το εισόδημα του ενοικιαστή.

Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να επιθυμεί υψηλότερη απόδοση. Αυτό δεν σημαίνει ότι η αγορά μπορεί να το πληρώσει. Η προσαρμογή μπορεί να έρθει μέσω:

• υψηλότερων εισοδημάτων,
• βραδύτερης αύξησης ή πτώσης των τιμών των κατοικιών,
• χαμηλότερης αποδεκτής απόδοσης,
• περισσότερης προσφοράς

ή:

μετακίνησης της ζήτησης σε φθηνότερες περιοχές.

Η χρονολογία είναι κρίσιμη. Η ελληνική ανάκαμψη στην αγορά κατοικίας είχε αρχίσει πριν από την πανδημία. Άρα η τεράστια νομισματική επέκταση του 2020 δεν μπορεί να θεωρηθεί η αρχική αιτία της ανάκαμψης. Μπορεί όμως να λειτούργησε ως ισχυρός επιταχυντής.

25. Το ελληνικό σπίτι σε έξι αριθμούς

Το ίδιο ελληνικό σπίτι έγινε:

• πολύ ακριβότερο σε ευρώ,
• ακριβότερο μετά τον πληθωρισμό,
• ακριβότερο σε σχέση με το ενοίκιο που παράγει,
• ακριβότερο σε σχέση με το εισόδημα,
• ακριβότερο σε σχέση με την τιμή νέας κατασκευής,

αλλά:

• πολύ φθηνότερο απέναντι στον χρυσό.

26. Οι πέντε άνθρωποι της ελληνικής αγοράς

Ας επιστρέψουμε στο πείραμα των 100 τ.μ.

Οι πέντε άνθρωποι ξεκινούν από την ίδια αγοραστική δύναμη αγοράς κατοικάς. Δέκα χρόνια αργότερα βρίσκονται σε εντελώς διαφορετική θέση. Αυτό ίσως είναι το βαθύτερο οικονομικό αποτέλεσμα ολόκληρης της μελέτης.

27. Δεν υπάρχει μία ευρωπαϊκή στεγαστική κρίση

Τα στοιχεία αποκαλύπτουν διαφορετικά μοντέλα.