Ο Zohran Mamdani εξελέγη υποσχόμενος πάγωμα ενοικίων και κοινωνική κατοικία, όμως το σχέδιό του για 200.000 νέες κατοικίες βασίζεται τελικά στον ιδιωτικό τομέα
Η εκλογή του Zohran Mamdani στη δημαρχία της Νέας Υόρκης συνοδεύτηκε από έντονες αντιδράσεις από τον κλάδο των ακινήτων. Μεγάλοι κατασκευαστές και επενδυτές δαπάνησαν εκατομμύρια δολάρια κατά την προεκλογική περίοδο προκειμένου να αποτρέψουν την άνοδό του στην εξουσία, υποστηρίζοντας ότι οι πολιτικές του θα έπλητταν σοβαρά την αγορά κατοικίας και θα αποθάρρυναν τις επενδύσεις.
Λίγες εβδομάδες αργότερα, η εικόνα μοιάζει σχεδόν παράδοξη.
Ο νέος δήμαρχος, που αυτοπροσδιορίζεται ως δημοκρατικός σοσιαλιστής και εξελέγη υποσχόμενος πάγωμα ενοικίων και μαζική επέκταση της κοινωνικής κατοικίας, δηλώνει πλέον ότι χρειάζεται ακριβώς τη συνεργασία αυτών των κατασκευαστών για να υλοποιήσει το πιο φιλόδοξο στεγαστικό σχέδιο που έχει παρουσιαστεί στη Νέα Υόρκη εδώ και δεκαετίες.
Από το μοντέλο της Βιέννης στην πραγματικότητα της Νέας Υόρκης
Κατά τη διάρκεια της προεκλογικής εκστρατείας, ο Mamdani παρουσίασε ένα φιλόδοξο όραμα ύψους $100 δις., εμπνευσμένο από το μοντέλο κοινωνικής κατοικίας της Βιέννης και της Σιγκαπούρης.
Στόχος του ήταν η δημιουργία ενός συστήματος όπου το κράτος θα διαδραματίζει πρωταγωνιστικό ρόλο στην κατασκευή και διάθεση προσιτών κατοικιών.
Ωστόσο, μετά την εκλογή του και την επαφή με τις οικονομικές πραγματικότητες της πόλης, το σχέδιο εξελίχθηκε σε μια πιο ρεαλιστική προσέγγιση.
Η νέα πρόταση προβλέπει επενδύσεις ύψους $22 δις. για την κατασκευή 200.000 οικονομικά προσιτών κατοικιών μέσα στην επόμενη δεκαετία, αλλά με βασικό μοχλό υλοποίησης τον ιδιωτικό τομέα.
Ο σοσιαλιστής που ανακαλύπτει την αγορά
Η σημαντικότερη αλλαγή στη στρατηγική του Mamdani αφορά τον ρόλο της αγοράς.
Ο ίδιος έχει παραδεχθεί ότι κατά τη διάρκεια της προεκλογικής περιόδου αναθεώρησε τις απόψεις του για τη συμβολή των ιδιωτικών επενδύσεων στην οικοδομική δραστηριότητα.
Μελετώντας τα παραδείγματα πόλεων όπως το Όστιν, η Μινεάπολη και το Σιάτλ, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών απαιτεί χαλάρωση πολεοδομικών περιορισμών, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και λιγότερα εμπόδια στην οικοδομική δραστηριότητα.
Το νέο σχέδιο προβλέπει:
- Χαλάρωση των περιορισμών δόμησης.
- Απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης.
- Αναθεώρηση πολεοδομικών κανονισμών.
- Συνεργασία με ιδιώτες επενδυτές για την αναβάθμιση δημοσίων κατοικιών.
- Ιδιωτική χρηματοδότηση για την αντιμετώπιση του τεράστιου ελλείμματος συντήρησης του δημόσιου στεγαστικού αποθέματος.
Η στροφή αυτή θεωρείται από πολλούς αναλυτές μία από τις πιο εντυπωσιακές πολιτικές μετατοπίσεις που έχει καταγράψει πρόσφατα η αμερικανική πολιτική σκηνή.
Η κρίση κατοικίας που πνίγει τη Νέα Υόρκη
Η Νέα Υόρκη αντιμετωπίζει μία από τις βαθύτερες στεγαστικές κρίσεις στην ιστορία της.
Τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί, η προσφορά νέων κατοικιών υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης και οι τιμές αγοράς ακινήτων παραμένουν απαγορευτικές για μεγάλα τμήματα της μεσαίας τάξης.
Παράλληλα, η πόλη διαθέτει ένα τεράστιο δίκτυο δημόσιων κατοικιών που αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα υποβάθμισης.
Οι υποδομές γερνούν, οι ανάγκες συντήρησης συσσωρεύονται και το κόστος αποκατάστασης εκτιμάται ότι ξεπερνά τα $80 δισ.
Αυτή η πραγματικότητα περιορίζει σημαντικά τις επιλογές του νέου δημάρχου.
Το παράδοξο του παγώματος των ενοικίων
Παρά τη στροφή του προς πιο φιλικές προς την αγορά πολιτικές, ο Mamdani εξακολουθεί να στηρίζει μία από τις πιο αμφιλεγόμενες προτάσεις του: το πάγωμα των ενοικίων.
Η πρόταση αφορά σχεδόν ένα εκατομμύριο διαμερίσματα με ελεγχόμενο ενοίκιο, δηλαδή περίπου το μισό ενοικιαζόμενο στεγαστικό απόθεμα της πόλης.
Οι επικριτές της πολιτικής αυτής προειδοποιούν ότι μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στους ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα σε παλαιότερα κτίρια που ήδη αντιμετωπίζουν αυξημένα λειτουργικά κόστη λόγω ενέργειας, ασφαλίσεων και μισθολογικών δαπανών.
Μελέτες που έχουν δημοσιοποιηθεί εκτιμούν ότι τετραετές πάγωμα ενοικίων θα μπορούσε να οδηγήσει αρκετές πολυκατοικίες σε οικονομική ασφυξία, ιδιαίτερα στις εξωτερικές συνοικίες της πόλης.
Το δίδαγμα από το Όστιν και τη Μινεάπολη
Τα παραδείγματα άλλων αμερικανικών πόλεων βρίσκονται στο επίκεντρο της νέας στρατηγικής.
Στο Όστιν του Τέξας, η σημαντική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας μεταξύ 2021 και 2024 οδήγησε σε αύξηση του στεγαστικού αποθέματος κατά 10,5%, ενώ τα ενοίκια μειώθηκαν κατά περίπου 4%.
Αντίστοιχα, στη Μινεάπολη οι τοπικές αρχές επέλεξαν να χαλαρώσουν τους περιορισμούς δόμησης και να επιταχύνουν την κατασκευή νέων κατοικιών.
Το αποτέλεσμα ήταν η αύξηση της προσφοράς και η αποκλιμάκωση των πιέσεων στις τιμές.
Αντίθετα, η γειτονική πόλη του Σεντ Πολ υιοθέτησε αυστηρό σύστημα ελέγχου ενοικίων. Η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε αισθητά και η αγορά ακινήτων παρουσίασε σαφώς χειρότερες επιδόσεις.
Μπορεί να συνυπάρξει ο σοσιαλισμός με την αγορά;
Το μεγάλο ερώτημα που τίθεται πλέον είναι αν ο Mamdani μπορεί να συνδυάσει δύο φαινομενικά αντικρουόμενες προσεγγίσεις.
Από τη μία πλευρά, επιδιώκει ισχυρότερη κρατική παρέμβαση, πάγωμα ενοικίων και ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας.
Από την άλλη, αναγνωρίζει ότι χωρίς ιδιώτες επενδυτές, νέα κεφάλαια και μεγαλύτερη οικοδομική δραστηριότητα, η Νέα Υόρκη δύσκολα θα μπορέσει να αυξήσει σημαντικά την προσφορά κατοικιών.
Οι επικριτές του υποστηρίζουν ότι οι δύο στόχοι είναι ασύμβατοι: οι κατασκευαστές θα επενδύσουν μόνο εφόσον έχουν τη δυνατότητα να αποκομίσουν ικανοποιητικές αποδόσεις.
Οι υποστηρικτές του απαντούν ότι η πόλη χρειάζεται ένα νέο μοντέλο συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, όπου η ανάπτυξη θα συνδυάζεται με κοινωνικούς στόχους.
Η μεγάλη δοκιμασία της νέας διοίκησης
Η στεγαστική πολιτική θα αποτελέσει πιθανότατα το μεγαλύτερο τεστ της δημαρχίας Mamdani.
Εάν καταφέρει να αυξήσει την προσφορά κατοικιών και ταυτόχρονα να περιορίσει το κόστος στέγασης για χαμηλά και μεσαία εισοδήματα, θα έχει πετύχει κάτι που ελάχιστες αμερικανικές πόλεις κατάφεραν τις τελευταίες δεκαετίες.
Εάν όμως οι περιορισμοί στα ενοίκια αποθαρρύνουν τις επενδύσεις και επιβραδύνουν την οικοδομική δραστηριότητα, τότε η Νέα Υόρκη κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπη με ακόμη βαθύτερη στεγαστική κρίση.
Για τον νέο δήμαρχο, το στοίχημα δεν είναι μόνο πολιτικό. Είναι μια δοκιμασία για το κατά πόσο οι σοσιαλδημοκρατικές φιλοδοξίες μπορούν να συνυπάρξουν με τους κανόνες της αγοράς σε μία από τις ακριβότερες και πιο ανταγωνιστικές πόλεις του κόσμου.
Add comment
Comments