Ως την πιο εμβληματική ίσως μεταρρύθμιση της τελευταίας περιόδου, που κλείνει μια εκκρεμότητα δύο αιώνων και ταυτόχρονα ανοίγει τον δρόμο για τη συνολική οργάνωση του χώρου στη χώρα, παρουσίασε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, κατά την παρέμβασή του στην εκδήλωση “Κτηματολόγιο: Από μια εκκρεμότητα δεκαετιών σε μια νέα εποχή με διαφάνεια, ταχύτητα και ασφάλεια”.
Εκκρεμότητα 2 αιώνων!
Όταν ιδρύθηκε το ελληνικό κράτος το 1830, μία από τις πρώτες προτεραιότητες των κυβερνήσεων της Αντιβασιλείας, ήταν η εισαγωγή και υιοθέτηση θεσμών που συνοδεύουν τη λειτουργία ενός σοβαρού κράτους.
Στα πλαίσια αυτά, έγινε προσπάθεια καταγραφής της γης και της ακίνητης περιουσίας. Ήταν μια αυτονόητη προϋπόθεση για τη φορολογία, τις επενδύσεις, την προστασία της ιδιοκτησίας και την ανάπτυξη της οικονομίας.
Κι όμως, σχεδόν δύο αιώνες αργότερα, η Ελλάδα εξακολουθεί να παλεύει με ένα πρόβλημα που οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες είχαν λύσει ήδη από τον 19ο αιώνα.
Η ολοκλήρωση του Ελληνικού Κτηματολογίου αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα του πώς η ελληνική γραφειοκρατία, οι πολιτικές παρεμβάσεις, οι ιδιοκτησιακές αμφισβητήσεις και οι διαχρονικές παθογένειες του κράτους μπορούν να μετατρέψουν ένα αυτονόητο έργο σε εθνική περιπέτεια διάρκειας σχεδόν 200 ετών.
Τι είναι το Κτηματολόγιο
Το Κτηματολόγιο είναι ένα ολοκληρωμένο σύστημα καταγραφής των ακινήτων, των ιδιοκτητών, των δικαιωμάτων επί των ακινήτων, των γεωγραφικών ορίων κάθε ιδιοκτησίας.
Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία, τα οποία καταγράφουν πράξεις και συμβόλαια, το Κτηματολόγιο καταγράφει το ίδιο το ακίνητο.
Με απλά λόγια, δεν απαντά μόνο στο ερώτημα:
“Ποιος αγόρασε τι;” αλλά και στο σημαντικότερο: “Ποιο ακριβώς είναι το ακίνητο και ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του;”
Η Ελλάδα ξεκίνησε νωρίς, αλλά δεν τελείωσε ποτέ
Η πρώτη αναφορά για εθνικό κτηματολόγιο εμφανίζεται ήδη στα χρόνια του Ιωάννη Καποδίστρια. Οι Βαυαροί του Όθωνα επίσης αντιλήφθηκαν ότι χωρίς σαφή καταγραφή της γης δεν μπορούσε να υπάρξει αποτελεσματικό κράτος. Το πρόβλημα όμως ήταν τεράστιο.
Το νεοσύστατο ελληνικό κράτος κληρονόμησε:
- οθωμανικούς τίτλους ιδιοκτησίας,
- αμφισβητούμενες εκτάσεις,
- δημόσιες γαίες χωρίς σαφή όρια,
- εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτησίες χωρίς επίσημα έγγραφα.
Η καταγραφή απαιτούσε χρόνο, χρήμα και πολιτική βούληση. Και τα τρία έλειπαν.
Η χώρα των υποθηκοφυλακείων
Αντί για σύγχρονο κτηματολόγιο, η Ελλάδα βασίστηκε επί δεκαετίες στο σύστημα των υποθηκοφυλακείων. Πρόκειται για ένα σύστημα που σε πολλές περιπτώσεις λειτουργούσε χειρόγραφα. Συμβόλαια δεκαετιών φυλάσσονταν σε ντουλάπια, σε συρτάρια, σε βιβλία καταχωρήσεων.
Συχνά διαφορετικά έγγραφα περιέγραφαν το ίδιο ακίνητο με διαφορετικό τρόπο. Οι περιγραφές των ορίων έμοιαζαν πολλές φορές σχεδόν λαογραφικές:
“Βόρεια συνορεύει με το χωράφι του Γιώργη”, “Νότια με τη μεγάλη ελιά”, “Ανατολικά με το ρέμα”. Όταν το δέντρο κοβόταν, ο γείτονας πέθαινε ή το ρέμα άλλαζε πορεία, ξεκινούσαν οι δικαστικές διαμάχες.
Η πρώτη σοβαρή προσπάθεια
Η πρώτη πραγματικά οργανωμένη προσπάθεια δημιουργίας εθνικού κτηματολογίου ξεκίνησε μόλις τη δεκαετία του 1990. Το 1995 ιδρύθηκε η εταιρεία “Κτηματολόγιο Α.Ε.” και άρχισε η συστηματική καταγραφή των ιδιοκτησιών. Η Ελλάδα ήταν τότε σχεδόν η μοναδική χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης χωρίς ολοκληρωμένο κτηματολόγιο.
Οι μετέπειτα “τοκογλύφοι” της Ευρωπαϊκής Ένωσης χρηματοδότησαν μεγάλο μέρος του έργου μέσω κοινοτικών προγραμμάτων. Παρά ταύτα, η πρόοδος αποδείχθηκε βασανιστικά αργή.
Γιατί καθυστέρησε τόσο πολύ;
- Το χάος των τίτλων ιδιοκτησίας
Σε πολλές περιοχές της χώρας δεν υπήρχαν σαφή συμβόλαια. Υπήρχαν περιπτώσεις όπου:
οι ιδιοκτήτες είχαν μόνο χρησικτησία,
τα συμβόλαια περιείχαν λάθη,
οι μεταβιβάσεις δεν είχαν καταχωρηθεί ποτέ.
- Οι δασικοί χάρτες
Το ελληνικό Δημόσιο διεκδικούσε συχνά εκτάσεις ως δασικές. Χιλιάδες ιδιοκτήτες βρέθηκαν αντιμέτωποι με αμφισβητήσεις των περιουσιών τους. Η σύνδεση Κτηματολογίου και Δασολογίου αποδείχθηκε εξαιρετικά δύσκολη.
- Οι συνεχείς ενστάσεις
Κάθε κτηματογράφηση συνοδευόταν από ενστάσεις, προσφυγές, διορθώσεις, επανεξετάσεις. Σε ορισμένες περιοχές οι διαδικασίες κράτησαν χρόνια.
- Η πολιτική απροθυμία
Κανένα πολιτικό κόμμα δεν ήθελε να συγκρουστεί με εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες. Οι προθεσμίες μετατίθενταν διαρκώς. Οι παρατάσεις έγιναν σχεδόν μόνιμο χαρακτηριστικό του έργου.
Το οικονομικό κόστος της καθυστέρησης
Η απουσία κτηματολογίου δεν ήταν απλώς γραφειοκρατικό πρόβλημα. Είχε τεράστιο οικονομικό κόστος.
Επενδύσεις
Ξένοι επενδυτές δυσκολεύονταν να αποκτήσουν ακίνητα χωρίς απόλυτη νομική βεβαιότητα.
Δικαστήρια
Χιλιάδες υποθέσεις ιδιοκτησιακών διαφορών κατέληγαν στα δικαστήρια.
Δημόσια έργα
Απαλλοτριώσεις και έργα υποδομής καθυστερούσαν εξαιτίας ασαφών ιδιοκτησιακών καθεστώτων.
Φορολογία
Το κράτος δεν είχε πλήρη εικόνα της ακίνητης περιουσίας.
Τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα αποτελέσματα της κτηματογράφησης ήταν η ανάδειξη χιλιάδων ακινήτων που δεν δηλώθηκαν ποτέ. Πρόκειται για τα λεγόμενα: ”Αγνώστου ιδιοκτήτη”
Εάν οι ιδιοκτήτες δεν τα διεκδικήσουν εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών, τα ακίνητα περνούν στο Ελληνικό Δημόσιο. Πρόκειται για περιουσίες αξίας πολλών δισεκατομμυρίων ευρώ.
Πού βρίσκεται σήμερα το έργο
Πλέον ότι το Κτηματολόγιο βρίσκεται πλέον πολύ κοντά στην πλήρη ολοκλήρωσή του.
Το μεγαλύτερο μέρος της ελληνικής επικράτειας έχει ενταχθεί στο σύστημα, ενώ τα παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία αντικαθίστανται σταδιακά από τα νέα κτηματολογικά γραφεία.
Παράλληλα, η ψηφιοποίηση των αρχείων επιτρέπει πλέον ηλεκτρονικές αναζητήσεις, ταχύτερες μεταβιβάσεις, αυτοματοποιημένες διαδικασίες.
Η εικόνα απέχει ακόμη από την τελειότητα, αλλά η απόσταση από το χάος της δεκαετίας του 1990 είναι τεράστια.
Η μεγάλη ειρωνεία
Η μεγάλη ειρωνεία της ιστορίας είναι ότι το ελληνικό κράτος χρειάστηκε σχεδόν 200 χρόνια για να ολοκληρώσει μια λειτουργία που θεωρείται αυτονόητη στις περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες.
Από τον Καποδίστρια μέχρι την ψηφιακή εποχή, γενιές πολιτικών υποσχέθηκαν ότι το Κτηματολόγιο “θα ολοκληρωθεί σύντομα”.
Το “σύντομα” κράτησε σχεδόν δύο αιώνες.
Και όμως, η σημασία του έργου δικαιολογεί την επιμονή. Ένα ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς μια βάση δεδομένων ακινήτων. Είναι θεμέλιο του κράτους δικαίου, της ασφάλειας των συναλλαγών, της αποτελεσματικής φορολογίας και τελικά της οικονομικής ανάπτυξης.
Ίσως γι' αυτό η ολοκλήρωσή του να αποτελεί όχι απλώς ένα τεχνικό έργο, αλλά το κλείσιμο ενός από τα μακροβιότερα κεφάλαια της ελληνικής κρατικής ιστορίας.
Add comment
Comments