Η απόφαση της Επιτροπής Καθορισμού Ενοικίων της Νέας Υόρκης να εγκρίνει, με ευρεία πλειοψηφία 7-1, το πάγωμα των ενοικίων για τα διαμερίσματα που υπάγονται στο καθεστώς ελεγχόμενης μίσθωσης αποτελεί μία από τις σημαντικότερες πολιτικές νίκες του δημάρχου Ζόχραν Μαμντάνι.
Για πρώτη φορά στην ιστορία της πόλης, το μέτρο καλύπτει όχι μόνο τα μονοετή αλλά και τα διετή συμβόλαια μίσθωσης, εκπληρώνοντας μία από τις βασικές προεκλογικές του δεσμεύσεις.
Ωστόσο, η πολιτική επιτυχία του δημάρχου ενδέχεται να εξελιχθεί σε σοβαρό οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα για την ίδια τη Νέα Υόρκη.
Η μοναδική εκπρόσωπος των ιδιοκτητών ακινήτων στην Επιτροπή παραιτήθηκε λίγο πριν από την ψηφοφορία, καταγγέλλοντας ότι ο θεσμός είχε πάψει να λειτουργεί ως ανεξάρτητο όργανο αξιολόγησης στοιχείων και είχε μετατραπεί σε μηχανισμό υλοποίησης μιας προειλημμένης πολιτικής απόφασης για το πάγωμα των ενοικίων.
Μια παλιά συνταγή με γνωστές συνέπειες
Η οικονομική επιστήμη έχει εδώ και δεκαετίες καταλήξει σε ένα σχεδόν κοινό συμπέρασμα σχετικά με τον έλεγχο των ενοικίων.
Ήδη από το 1971, ο Σουηδός οικονομολόγος Άσαρ Λίντμπεκ χαρακτήριζε τον έλεγχο των ενοικίων ως “τον αποτελεσματικότερο τρόπο καταστροφής μιας πόλης μετά τον βομβαρδισμό”.
Το πάγωμα των ενοικίων θεωρείται ακόμη πιο ακραία μορφή αυτής της πολιτικής, καθώς παγώνει τις τιμές ανεξάρτητα από την εξέλιξη του κόστους συντήρησης και λειτουργίας των ακινήτων.
Παρότι τέτοιες παρεμβάσεις μπορούν να αποδειχθούν ιδιαίτερα δημοφιλείς πολιτικά, συχνά δημιουργούν σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας.
Το πολιτικό όφελος είναι άμεσο
Για έναν πολιτικό, η προστασία εκατομμυρίων ενοικιαστών από νέες αυξήσεις αποτελεί ισχυρό εκλογικό όπλο.
Οι ενοικιαστές που απολαμβάνουν χαμηλά και σταθερά ενοίκια αποκτούν ισχυρό κίνητρο να παραμείνουν στα ίδια διαμερίσματα για πολλά χρόνια, μετατρέποντας μια οικονομική πολιτική σε σταθερή εκλογική βάση.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι το μέτρο λειτουργεί ως κοινωνική πολιτική υπέρ των οικονομικά αδύναμων.
Ο οικονομολόγος Άρπιτ Γκούπτα, ο μοναδικός που καταψήφισε την απόφαση, υπενθυμίζει ότι το καθεστώς ελεγχόμενων ενοικίων δεν συνδέεται με το εισόδημα των ενοικιαστών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται, περίπου το 30% των νοικοκυριών που κατοικούν σε διαμερίσματα με ελεγχόμενο ενοίκιο διαθέτουν ετήσιο εισόδημα άνω των 100.000 δολαρίων.
Με άλλα λόγια, το όφελος δεν κατευθύνεται αποκλειστικά προς όσους έχουν πραγματική οικονομική ανάγκη.
Διαβάστε ακόμα: Βενεζουέλα: Γιατί ένας σεισμός μετατράπηκε σε εθνική τραγωδία
Οι χαμένοι είναι όσοι ψάχνουν σπίτι
Η μεγαλύτερη στρέβλωση εμφανίζεται στους πολίτες που αναζητούν σήμερα κατοικία.
Το ισχύον σύστημα δημιουργεί ισχυρό κίνητρο στους ήδη εγκατεστημένους ενοικιαστές να μη μετακινούνται, ακόμη κι όταν διαμένουν σε μεγαλύτερα διαμερίσματα από όσα πραγματικά χρειάζονται.
Έτσι, μειώνεται η διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά και αυξάνονται ακόμη περισσότερο τα ενοίκια για όσους δεν έχουν την τύχη να διαθέτουν διαμέρισμα με ελεγχόμενο μίσθωμα.
Η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να αποδειχθεί πολιτικά ευνοϊκή για τον Μαμντάνι, καθώς μπορεί να συνεχίσει να αποδίδει το υψηλό κόστος στέγασης στην “απληστία της αγοράς” και όχι στις στρεβλώσεις που προκαλεί η ίδια η δημοτική πολιτική.
Γιατί δεν χτίζονται νέα διαμερίσματα
Σε μια κανονικά λειτουργούσα αγορά, οι υψηλές τιμές ενοικίων θα ενθάρρυναν νέες επενδύσεις στην κατασκευή κατοικιών.
Στη Νέα Υόρκη, όμως, οι επενδυτές καλούνται να αντιμετωπίσουν όχι μόνο υψηλή φορολογία και ιδιαίτερα αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο, αλλά και την πιθανότητα μελλοντικής επιβολής αυστηρότερων περιορισμών στα ενοίκια.
Το αποτέλεσμα είναι αρκετοί επενδυτές να επιλέγουν τελικά να μην προχωρούν καθόλου στην κατασκευή νέων πολυκατοικιών.
Μάλιστα, για να αποκτήσουν ορισμένες φορολογικές ελαφρύνσεις, οι κατασκευαστές υποχρεώνονται να εντάξουν μέρος των διαμερισμάτων στο καθεστώς ελεγχόμενου ενοικίου, γεγονός που μειώνει ακόμη περισσότερο τα κίνητρα για νέες επενδύσεις.
Οι ιδιοκτήτες πιέζονται από παντού
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται αντιμέτωποι με μια ολοένα δυσκολότερη πραγματικότητα.
Το κόστος εργασίας, συντήρησης, οικοδομικών υλικών και επισκευών αυξάνεται συνεχώς λόγω του πληθωρισμού. Αντίθετα, τα ενοίκια παραμένουν παγωμένα.
Την ίδια στιγμή, δεν προβλέπεται καμία αντίστοιχη αναστολή στην αύξηση των δημοτικών φόρων ή άλλων λειτουργικών επιβαρύνσεων. Έτσι, τα περιθώρια κέρδους συρρικνώνονται διαρκώς.
Ο κίνδυνος εγκατάλειψης των κτιρίων
Η οικονομική πίεση στους ιδιοκτήτες έχει και μία ακόμη συνέπεια.
Όταν μειώνεται η αξία ενός ακινήτου, δυσκολεύει και η δυνατότητα χρηματοδότησης εργασιών συντήρησης μέσω τραπεζικού δανεισμού.
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν πλέον να ανακτούν το κόστος ανακαίνισης ενός διαμερίσματος πριν αυτό μισθωθεί σε νέο ενοικιαστή. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες κατοικίες να παραμένουν κενές.
Σήμερα εκτιμάται ότι σχεδόν 60.000 διαμερίσματα με ελεγχόμενο ενοίκιο παραμένουν αδιάθετα στη Νέα Υόρκη.
Σε πολλές περιπτώσεις, οι απώλειες αυτές μεταφέρονται στους ενοικιαστές κατοικιών που δεν υπάγονται στο καθεστώς προστασίας, μέσω υψηλότερων μισθωμάτων.
Άλλα κτίρια κινδυνεύουν απλώς να υποβαθμιστούν, καθώς οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να καλύψουν τα απαραίτητα έξοδα συντήρησης.
Το σχέδιο για μεγαλύτερο δημόσιο έλεγχο
Ο Ζόχραν Μαμντάνι έχει εκφράσει επανειλημμένα την άποψη ότι ο δήμος θα πρέπει να αποκτήσει μεγαλύτερο έλεγχο στην αγορά κατοικίας.
Εάν όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες αδυνατούν να συντηρήσουν τα ακίνητά τους λόγω της πίεσης που δημιουργεί ο συνδυασμός αυξανόμενων εξόδων και παγωμένων ενοικίων, αρκετά κτίρια ενδέχεται να εγκαταλειφθούν ή να περιέλθουν στην κατοχή του δήμου.
Ένα τέτοιο σενάριο θα ενίσχυε ακόμη περισσότερο τον δημόσιο έλεγχο στη στεγαστική αγορά, αλλά θα είχε σημαντικό κόστος για τους ιδιοκτήτες, τους υποψήφιους ενοικιαστές και συνολικά για την οικονομία της Νέας Υόρκης.
Add comment
Comments